Home Staging

Лучшее агентство недвижимости. Новый дом — это просто!

Что происходило со вторичкой в Москве в 2015-2020-е годы, или кто первый понизит цену, тот продаст.

Москва, 2016 год. Руководитель агентства недвижимости И. (лидер московского рынка в то время) дает интервью. Среди прочего, рассказал как они работают в реалиях того времени.

Суть такова. Предположим, они продают стандартную однушку в Бирюлево. Рядом продается еще несколько аналогичных однушек. Цена +- одинаковая. Выиграет тот, кто первым понизит цену и продаст. Потому что на контрасте его квартира будет самым выгодным предложением. Чем позже собственник решится на дисконт, тем больше придется скидывать.

Агенты прекрасно понимали, о чем он говорил. Рынок недвижки стоял. Даже самый популярный сегмент — однушки, продавался долго и трудно.

Все это продолжалось 3.5 года — с начала 2015-го до осени 2018-го.

С конца августа 2018-го двушку на Соколе за 7.5 млн я показывал более 50 раз. Всем что-то не нравилось. Одним смежные комнаты, другим газовая колонка, третьим 13 минут пешком до метро Сокол, четвертым цена (“это очень дорого — целых 7.5 млн”). Кстати, до продажи квартира сдавалась за 40 тыс.
В ноябре того же 2018-го внесли аванс. А потом перезвонило более десятка посмортевших — они внезапно тоже захотели купить. И те, кому не нравились смежные комнаты. И кто фыркал от газовой колонки. И кто не хотел 13 минут пешком идти на метро. И сумма в 7.5 млн внезапно стала очень неплохой. Одна девушка призналась, что они с сестрой рыдали, когда узнали что квартира снята с продажи.

Именно тогда, осенью 2018-го, отложенный спрос, который копился 3.5 года вернулся на вторичку. Рынок зашевелился, спрос вырос, цены начали плавно расти. И так было до начала 2020-го, когда пришел ковид. Недвижка во время ковида и пост-ковида — это отдельная тема.

Что происходило в это время в новостройках, расскажу в следующих раз.
https://t.me/mosstart

Москва, ливни и подземные коллекторы

20 августа Москву накрыл ливень, в результате которого в районе Трубной погибла группа из восьми диггеров — подземных туристов. 137 лет назад по этому же маршруту шел Владимир Гиляровский.
«Мы пошли вперед по глубокой воде, обходя по временам водопады стоков с улиц, гудевшие под ногами. Вдруг страшный грохот, будто от рушащихся зданий, заставил меня вздрогнуть. Это над нами проехала телега. Я вспомнил подобный грохот при моем путешествии в тоннель артезианского колодца, но здесь он был несравненно сильнее.

Читать полностью…

Итоги 2021 года. Купля-продажа недвижимости в Москве.

2021 год продолжил тренд 2020-го на повышение цен.

1. Цены плавно поднимались весь год, без резких скачков. К ноябрю рынок подморозился. За год рост цен от 10% до 30%.

2. Год начали со ставки ЦБ 4.25% (беспрецедентно низкая, впервые в современной российской истории), повышали семь раз и к концу года дошли до 8.5%. Каждое повышение ставки тянет ипотечные ставки вверх (с временным лагом). И каждый раз “одобренные ипотечники” стремятся побыстрее выбрать квартиру и выйти на сделку, чтобы успеть использовать “низкую ставку”.

3. Локомотивом роста цен стали застройщики. Грамотный маркетинг, упаковка объектов, реклама, возможность онлайн выбрать, забронировать и оплатить квартиру, пониженная ипотечная ставка. Кроме того, многие застройщики предлагает квартиры/студии с ремонтом.

4. Главными бенефициаром низкой ставки стали застройщики и те, кто купил инвест.квартиры два-три года назад.

5. Ограничение льготной ипотеки в июле мало сказалось на спросе.

6. По данным Сбера просрочку допускают не более 0.6% от ипотечников. При этом, большая часть из них возобновляет платежи.

7. Сбер — первое место по выданной ипотеке (52.7%), ВТБ второе место (21.1%). Все остальные банки вместе взятые — 26.2% рынка.

8. Испорчена кредитная история? “Банки последней надежды” выдадут вам ипотеку. Под повышенный процент, а еще обдерут на комиссиях и доп.услугах.

9. Заметный рост инфляции и низкие ставки по депозитам выдавливали вкладчиков из банков. Часть этих денег ушла на рынок недвижимости.

10. По прежнему сохранилась привлекательность идеи “куплю квартиру в Москве и буду сдавать”. Много покупателей из регионов с такой целью.

11. Самый большой спрос — на однушки, как наиболее доступное жилье. Однушки покупают и для себя, и под аренду. Студии чаще покупают под аренды. Спрос на трешки более спокойный, в нем нет инвестиционной составляющей.

12. Последствия ковида не привели к заметному увеличению “наследственных квартир” на рынке купли-продажи. Впрочем, всегда существует временной лаг (6 мес или 3 года), после которого частенько квартиры выходят на продажу. Но и на рынке аренды таких квартир было не больше, чем обычно.

13. Первое полугодие 2021 было лучшее время для рефинансирования ипотеки.

П.С. Создал канал в Телеграме, планирую размещать только самую полезную информацию: старты продаж новых ЖК в Москве с актуальными ценами в моменте, промокоды, спец.предложения застройщиков + актуальные депозиты + выгодное рефинансирование итд

http://t.me/mosstart

Реновация и новые списки на расселение

Советское новоселье

Объявленная три года назад программа по реновации оставила большую интригу. Когда снесут? Следует ли паковать вещички уже через год-два или сроки будут, увы, более отдаленными? Ответа не было. Так или иначе, но часть квартир в “приговоренных домах” сняли с рекламы (зачем продавать, ведь скоро дадут в новом доме), а часть подорожала (минимум на миллион за однушку).  Мэрия держала паузу и несколько раз переносила обнародование сроков сноса.

Читать полностью…

Проверка квартиры. История 1.

Попросили проверить очень привлекательную по цене квартиру – трёшку в Бутово. По ней с легкостью торгуются, только купи.
Итак, сразу полезли нюансы.

Читать полностью…

Пожары и спрос на недвижимость

Не успев толком начаться, 2к19 принес ЧП в жилищной сфере: взрыв дома в Магнитогорске (предположительно из-за утечки газа), пожар в самом сердце Москвы, в доме на Никитском бульваре (предположительно из-за возгорания в бывшей коммуналке с деревянными перекрытиями). Могут ли эти события повлиять на спрос на рынок недвижимости? Что подорожает, что подешевеет? Попробуем разобраться:
Читать полностью…

Итоги 18-го года

Чем обрадовал, удивил, озадачил, заинтриговал 2018-й? Чем он стал для рынка недвижимости Московского региона? Итак:

  1. Рост цен на недорогие квартиры начиная с осени. Квартиры, которые до лета кисли в рекламе за 5мил, после октября улетали со свистом за 5.5-6 мил. Почему? Отложенный спрос выплеснулся на рынок, спровоцированный ростом доллара, санкциями и общей неопределенностью . Да и пришло понимание, что ждать  дальнейшего падения цен не стоит. Читать полностью…

Пирамида спроса на недвижимость. Какой покупатель самый выгодный?

«А потом, кроме вашей пирамиды, вы конечно извините, есть еще много других пирамид. Вот, например пирамида веселья!» — пытался убедить Мамонтова (прототипа Сергея Мавроди) его бесшабашный, но талантливый помощник в фильме «Пирамида». И мы, конечно, с ним согласимся. Ведь многие явления в нашей жизни можно удивительно точно описать с помощью пирамиды.
Читать полностью…

Пенсионная реформа и рынок недвижимости.

Новости о повышении пенсионного возраста взбудоражили российское общество. Еще бы! Ведь есть такие вещи, которые казались незыблемыми, как гора Эверест: 1 января – первый день нового года, в марте приходит календарная весна, 1 сентября дети идут в школу, а пенсионный возраст начинается с 55 или 60 лет. Теперь все изменилось. Как отразится увеличение пенсионного возраста на рынке недвижимости? Давайте рассмотрим.
Читать полностью…

Итоги 2017-го года. Что новенького произошло на рынке недвижимости?

Закончился 2017-й, завершены старые сделки и можно подвести итоги. Итак, что появилось нового на рынке недвижимости?
1. Введение ЕГРН.
Результатом объединения баз данных Реестра и БТИ стало внедрение нового документа – выписки из ЕГРН (Единого Государственного Реестра Недвижимости). Перестали выдавать выписки из ЕГРП (Единого Государственного Реестра Права), кадастровые паспорта. Закончилась целая эпоха! Объединение баз не прошло гладко, появилось множество ошибок, которые пришлось исправлять уже в процессе работы. О некоторых курьезах напишу отдельный пост.
Читать полностью…