Home Staging

Периодически на электронные торги выставляют доли и комнаты. Иногда в отличной локации, по привлекательным ценам. Есть ли смысл участвовать в аукционе? Рассмотрим на примере.

«Моссоцгарантия» выставляет на торги один из своих объектов с исполненной рентой – две комнаты в трехкомнатной квартире (14м и 19м ), каждая из которых продается отдельным лотом. Локация – пешая доступность от трех станций метро – Сухаревская, Красные Ворота, Комсомольская. Стартовая цена – 2.5 мил и 3 мил. Дом – кирпичная сталино-хрущевка.
Интересно? Конечно, особенно маленькая 14м за 2.5 мил. Сможем ли мы в данной ситуации купить по стартовой цене (или процентов на 10 дороже)? Увы, нет.

В любой сделке надо искать следы ОЧЕНЬ заинтересованных покупателей – тех, для кого этот объект не просто один из множества вариантов для инвестирования. Такие покупатели ожесточенно торгуются и запросто разгоняют цену до нерентабельного уровня.
В данном случае владелец третьей комнаты приобрел ее несколько лет назад с инвестиционной целью, с прицелом на всю квартиру. Казалось бы, «Моссоцгарантии» проще предложить соседу выкупить две комнаты и объединить квартиру. Тем более, что сосед право первоочередной покупки на условиях продавца. Но дело в том, что…

«Моссоцгарантия» (полугосударственная контора) обязана реализовывать свои объекты на аукционе, а в последние годы — на электронных торгах. С другой стороны, победитель торгов (предложивший максимальную цену) не может сразу же заключить ДКП, оплатить покупку и начать пользоваться свежеприобретенной недвижимостью. Ведь согласно Статьи 250 ГК РФ о «Преимущественном праве покупки» владелец долевой собственности обязан предложить купить за эту сумму сособственнику квартиры, в данном случае владельцу третьей комнаты.

В нашем случае владелец третьей комнаты собрался выкупать всю квартиру, т.е участвовать в аукционе инвесторам бессмысленно. Ведь даже если у него совсем нет денег — всегда есть шанс взять ипотеку (банки без проблем кредитуют под покупку комнат с целью объединить квартиру, которая и будет залогом). И тогда — живи сам или выставляй объединенную квартиру на продажу.

Собственно, так и поступили герои бессмертного произведения Ильфа и Петрова, которые на классическом аукционе во что бы то ни стало решили выкупить последние стулья, в которых наверняка были драгоценности.

электронные торги

В любом аукционе надо искать следы ОЧЕНЬ заинтересованных покупателей. Они решительно настроены выиграть торги, даже если придется заплатить цену выше рыночной. Это могут быть сособственники в коммуналке, жильцы рядом расположенных домов, соседи по офисам и другой коммерческой недвижимости. Многие нюансы выясняются только на просмотре.