Home Staging

Когда человек, далекий от недвижимости, задумывается о решении квартирного вопроса, он задает риэлтору один и тот же стандартный вопрос: «Как сейчас на рынке квартир? Цены растут или падают?» Не понимая, что ответ не поможет. Спрашивать надо совсем другое…

Как известно, львиная доля сделок на вторичном рынке — это не покупка и не продажа. В 80-90% случаев клиенту, обратившемуся с «квартирным вопросом», нужно не купить и не продать, а — обменять. Разъехаться с родственниками, улучшить жилищные условия, переехать в другой регион, а может наоборот — съехаться (обменять две квартиры на одну) и т.п.

Как влияет на решение данного вопроса рост или падение цен «вообще»? Либо никак, либо очень слабо. Подешевеет покупаемая квартира? Так и продаваемая подешевеет! И наоборот. Понятие «средняя цена квадратного метра в Москве»- настолько эфемерное и условное, что абсолютно бесполезное. Лучше уж среднюю температуру по больнице измерить.

Намного более важен другой вопрос, который редко задают. Как меняются цены и спрос в конкретном сегменте, в конкретном районе и на конкретные квартиры? И тут мы с удивлением обнаруживаем, что рынок недвижимости в Москве- совершенно неоднородный, ицены на разные объекты меняются по-разному, часто вообще в разные стороны. Итак, что происходит с ценой на ту самую квартиру, которую вы хотите продать? И как меняется спрос на квартиру, которую вы хотите купить?

Вот какие вопросы стоит задать. И ответы на них сможет дать только активно практикующий специалист. Даже аналитики в этом деле не помогут, поскольку аналитики, как правило, не различают тонкие нюансы в структуре спроса и предложения.

При этом ответ делится на 2 части:
1) Что происходит в данный момент?
Такие изменения спроса часто сиюминутны, спонтанны, могут обрушиться внезапно и также внезапно прекратиться. Яркий и наглядный пример — паника 16-25 декабря. Какие квартиры были тогда на волне спроса? Свободные, готовые к быстрой сделке, и с незадранной до небес ценой. Именно такое жилье можно было продать быстро и за хорошие деньги. Разумеется, подобные изменения нужно чутко отслеживать и быть, что называется, «на шаг впереди».
2) Что происходит глобально?
А глобально — уже много лет на рынке недвижимости Москвы происходит процесс сегментации (расслоения). Если в 2 словах, то плохое дешевеет, а хорошее дорожает. Так что если вы сидите в засаде и выжидаете удачный момент, чтобы продать вашу трешку на 1 этаже панельной 9-ки в Капотне, то могу вас огорчить. Удачный момент был в 2006 году, а с тех пор «неудачность» момента только росла, и будет расти и дальше.

Итак, неважно, растут цены или падают. Важно, как будет меняться разница между продаваемой и покупаемой квартирой. А тут уже, как говорится, возможны варианты.