Home Staging

Никто не любит платить налоги и даже говорить о них. Но при продаже квартиры этот разговор неизбежен. В новом цикле статей я расскажу, какие налоги должен заплатить продавец недвижимости, и как он может законно минимизировать налоговое бремя.

Начнем в азов. При продаже квартиры продавец получает доход. С этого дохода необходимо уплатить подоходный налог. И сразу развеиваем первый миф: не имеет значения, что взамен проданной квартиры вы покупаете другую! Пусть даже и дороже. Пусть даже и в тот же день, то есть совершаете альтернативную сделку. Государству эту безразлично. Доход получен? Платите налог. А на оставшиеся деньги покупайте все, что хотите. Если ваш риэлтор уверяет, что в случае продажи и покупки в течение одного налогового периода (года) налога не возникает, то это неграмотный риэлтор. Таких, к сожалению, много. Предложите включить в договор пункт, что если налог все-таки возникнет, его оплатит риэлтор! Шучу, лучше сразу расстаться и искать другого агента.

Сколько составляет налог при продажи квартиры? Для нерезидента это 30% со всего полученного дохода. Как подсчитывается этот доход, я расскажу позднее. Чтобы считаться нерезидентом, надо провести за пределами России 183 дня в течение года, в котором вы продаете жилье. Ваше гражданство при этом не имеет значения. Хотя если квартира продается по российскому паспорту, вас могут записать в резиденты автоматически. А если по иностранному — придется доказывать, что вы провели в стране более 182 дней.

Или заплатить 30% налога. И забудьте про спасительное «более 3 лет в собственности» или «продажу за миллион»! Нерезидент платит налог со всей суммы дохода (без миллионного вычета)  и независимо от срока владения.  Но есть альтернатива: заплатить налог в той стране, резидентом которой вы являетесь — скорее всего, он окажется меньше 30%.

Пример: Василий выиграл гринкарту и уехал в США. В январе 2014 года умирает его бабушка в Сыктывкаре и оставляет в наследство 3-комнатную хрущевку. Василий очень рад: через полгода он сможет вступить в наследство, продать хрущевку в Сыктывкаре и купить студию на Манхэттене! Но что делать с налогами? У Василия 3 пути. Можно вернуться в родной Сыктывкар, прожить полгода  (заодно решив все квартирные дела) и заплатить налог как резидент. Либо заплатить налог по законам США. Третий путь? Отдать государству 30% и радоваться, что так дешево отделался.

Теперь поговорим о простых российских гражданах, которые живут в России, а за границей проводят только законный ежегодный отпуск. К ним налоговое законодательство более лояльно. Если резидент РФ владел квартирой более 3 лет, он освобождается от налога при продаже своей недвижимости. Как считаются 3 года? С момента получения свидетельства на собственность или с момента смерти наследодателя. Для новостроек срок начинается течь с момента подписания Акта Приема-Передачи квартиры.

Пример. Бабушка Василия в Сыктывкаре умерла в январе 2014 года. Но из-за учебы в США Василий смог вступить в наследство и оформить право собственности только в декабре 2014 года, на рождественские каникулы. Тем не менее, в январе 2017 года Василий сможет продать бабушкину квартиру и не платить налогов. При условии, конечно, что в 2017 году он проведет в любимой родной стране более 183 дней.

Пример. Юрий купил новостройку в Подольске в 2006 году. Точнее, это он думал, что «купил новостройку», а на самом деле — «стал участником долевого строительства». Увы, строительство затянулось, и заветное свидетельство о собственности Юрий получил только в 2013 году. В этом же году, двумя месяцами ранее был подписан Передаточный Акт. Вот только квартира к этому моменту уже не была ему нужна! Пришлось выставить ее на продажу.  И хотя с момента  заключения инвестиционного договора и полной оплаты недвижимости прошло целых 8 лет, Юрий все равно должен платить налоги. Не очень справедливо, на мой взгляд, но таково законодательство.

Пример. Аркадий подружился с соседским дедушкой и заключил с ним договор ренты в 2008 году. Каждый вечер они пили коньяк и играли в шашки во дворе. В 2014 году дедушки не стало, и Аркадий сразу же выставил его квартиру на продажу.  Налог с продажи квартиры платить не нужно,  так как право собственности при договоре ренты возникает с момента регистрации сделки, то есть с 2008 года.

Продолжение следует!

Другие полезные статьи:
Напоказ! Как вести себя на показе квартиры?

Ипотека. Какая квартира устроит банк?