Home Staging

Продолжаем разговор о налогах при продаже недвижимости. Как не платить налоги и при этом не нарушать закон?

Здесь мы плавно подходим к другой важной теме: налоговому вычету при покупке квартиры. Тема эта большая, и мы ее позднее рассмотрим особо, а пока запомним главное: гражданин РФ, купивший квартиру в России, может уменьшить свою налогооблагаемую базу на стоимость этой квартиры, но не более 2 млн руб. А купивший квартиру в ипотеку получает дополнительный вычет на ипотечные проценты. Налоговый вычет дается один раз в жизни, и надо использовать его так, чтобы не было мучительно больно…

Какое это имеет отношение к налогам при продаже квартиры? Так вот же она, налогооблагаемая база! Можно ее уменьшить. Особенно это полезно для пенсионеров, домохозяек, фрилансеров и других людей, которые в своей основной деятельности не платят подоходный налог. Работник с белой зарплатой может получить налоговый вычет из зарплаты, а для остальных этот пряник от государства недоступен.Единственная возможность воспользоваться вычетом — при продаже жилья «менее трех лет».

Пример. Степанида пенсионерка. Последние 25 лет она прожила в благоустроенной квартире в Люблино, выданной ей с мужем государством за усердную работу на важном предприятии. Но приватизировать квартиру Степанида с мужем не спешили, потому что «мало ли что!» Слухи ходят среди бабушек-соседок, что если приватизировать, будешь налог большой платить. Лучше уж так, по старинке. Но вот муж умер, здоровье подводит, и дочка решила перевезти Степаниду поближе к себе, в район Медведково. Приватизировали квартиру, выставили на продажу… Ой, менее 3 лет в собственности! От копеечных налогов ушли, на крупные попали. Типичная ошибка. Сколько же платить Степаниде?
Поскольку квартиру Степанида получила бесплатно (1/2 долю по приватизации и 1/2 долю в наследство от мужа), а ремонт муж делал сам, «расходов» на квартиру нет, сплошные доходы. Есть только стандартный вычет на продажу квартиру в 1 млн руб. Но так как Степанида покупает взамен квартиру в Медведково и никогда ранее не получала налогового вычета на покупку квартиры, она может уменьшить налогооблагаемую базу еще на 2 млн. Итого 3 млн руб. вычета. С остальной суммы, полученной при продаже, полагается заплатить 13%.

Важно, чтобы продажа и покупка произошли в течение одного календарного года. Тогда можно сделать такой вот взаимозачет. Когда год заканчивается, вы идете в налоговую инспекцию по месту жительства и заполняете декларацию, в которой указываете факт продажи одной квартиры и покупки другой. Прилагаете пухлую папку с документами и… Если ваш вычет поглощает налог с продажи (например, квартира продана за 3 млн руб.), то можете быть свободны. Но повторяю, вычет всего 2 миллиона! Если квартира продана за 10 млн руб, а куплена за 15 млн руб, налоги платить нужно! Если, конечно, менее 3 лет и нет «расходов». Также важно, чтобы покупатель и продавец был одним лицом, иначе взаимозачета не получится.

Пример. Ирина и Федор продали квартиру, купленную в браке, и купили взамен другую, которую по настоянию Ирины оформили на несовершеннолетнего сына. Дело в том, что Ирина узнала об измене мужа и решила таким способом «подстраховаться» на случай его ухода из семьи. Довольно частая и глупая ошибка. Гораздо разумней было бы составить брачный договор и прописать режим владения имуществом. Теперь они не только лишаются налогового вычета на покупку квартиры (сын не платит налогов и не может «забрать» у государства 260 тыс.руб.), но и не смогут продать эту квартиру без разрешения опеки. А опека разрешит, только если купить ребенку квартиру не хуже… Зато сам ребенок вырастет и в 18 лет легко сможет продать «свою» квартиру и оставить родителей на улице. Вот и подстраховалась.

Пример. Анатолий — инвестор. В 2005 году он купил новостройку в Люберцах за 600 тыс.руб. и получил налоговый вычет. Вычет на тот момент составлял 1 млн руб., но Анатолий получил вычет только с 600 тыс., которые заплатил за квартиру. В 2008 году он продал квартиру на пике цен, а в 2009 на эти деньги купил сразу две, так как разгорелся финансовый кризис. В 2012 году он продал обе новостройки и купил еще четыре… А в 2014 году Анатолий решил, что достаточно наинвестировался и пора пожить в свое удовольствие. Он продал все 4 квартиры и купил загородный дом на Рублевке. Правда, квартиры пробыли в собственности менее 3 лет. Тут Анатолий вспомнил, что получил налоговый вычет только с 600 тысяч, а сейчас вычет составляет 2 млн руб. Увы, вычет дается только 1 раз, и получить недополученное пока нельзя. Хотя ходят слухи, что скоро разрешат получать вычет частями. Ждем.

Пример. Ивановы и Петровы всю жизнь жили на одной лестничной площадке: Ивановы в двушке, а Петровы в трешке. При этом количество Ивановых постоянно увеличивалось, а Петровых — уменьшалось. В 2014 году Ивановы обнаружили, что их уже 6 человек, и в двушку они не помещаются. А из Петровых остались только пожилые супруги, у которых дети разъехались по всей стране. Тогда Ивановы и предложили Петровым поменяться жильем — разумеется, с доплатой. Петровы обрадовались, что их ожидает прибавка к пенсии. Правда, эта прибавка была намного меньше, чем стоила дополнительная комната, но Петровы не обратились к риэлтору и никогда не узнали, что прогадали. Зато Ивановы быстренько приватизировали квартиру и наняли агента для сопровождения сделки. Узнав о налогах с продажи, Ивановы ужасно удивились. Ведь они ничего не продают! Только меняются, да еще и деньги сверху платят!

Увы, для нашего государства договор мены — это две купли-продажи, и налоги рассчитываются соответственно. В договоре мены положено указывать, в какую сумму стороны оценивают каждую из квартир. Налог рассчитывается, исходя из этой суммы или из кадастровой стоимости объекта.
Продолжение следует!

Другие полезные статьи:
Налоги при продаже квартиры. Давайте разберемся!

Налоги при продаже квартиры. «Менее 3 лет!»

Напоказ! Как вести себя на показе квартиры?