Home Staging

Продолжаю рассказывать про оптимизацию налогообложения при продаже квартиры. Итак, если резидент РФ владел квартирой более 3 лет, от уплаты налога он освобождается. А если менее?

В этом случае продавец квартиры обязан уплатить 13% с полученного дохода либо со стоимости квартиры, уменьшенной на 1 миллион рублей. Этот 1 млн — налоговый вычет, который уменьшает налоговую базу.

Пример. Пожилая мама подарила взрослому сыну Никифору квартиру, чтобы он ее продал. Очень распространенная ошибка. Почему-то считается, что продажа квартиры — такое тяжелое событие, от которого пожилого человека надо полностью изолировать. Многие с этой целью дарят квартиру сыну или дочери, хотя вообще-то процедура дарения ничуть не проще, чем процедура купли-продажи (если не привлекать пожилого собственника к показам, переговорам и т.п.). То есть получается ненужная двойная работа. При этом, продавая квартиру, полученную в дар, Никифор «попадает» на налог. Если квартира, к примеру, продается за 6 млн руб., налог составит 13% от (6 млн — 1 млн = 5 млн), то есть 650 тыс.руб. Вывод. Не нужно совершать никаких юридических действий с квартирой, не посоветовавшись с риэлтором или юристом!

Как считается доход с продажи недвижимости? Доход — это цена продажи за вычетом цены покупки, а также расходов на ремонт, дизайн, строительство (для частного дома) и прочих «улучшений». Все расходы должны быть документально подтверждены. Расходы на отделочные материалы подтверждаются кассовыми чеками из магазина, а расходы на работы — договором с исполнителем, а также приходно-кассовым ордером, квитанцией, кассовым чеком или распиской исполнителя-частника. При этом надо понимать: если добрый рабочий-частник напишет расписку о получении денег за работу — он будет обязан заплатить с полученной суммы тот же самый подоходный налог — 13%. Так что лучше в таких случаях нанимать организацию и хранить все чеки и квитанции!

Кстати, застройщики, когда продают новостройки, тоже оптимизируют налогообложение, но уже в свою пользу. Поэтому часть денег, заплаченных покупателем, проводится как оплата услуги агентства, услуги по регистрации, страхового взноса и т.п. К сожалению, эти суммы нельзя включить в расходы при последующей перепродажи.

Пример. Никанор купил новостройку в Малаховке на 1,5 млн руб. Но это он думал, что заплатил 1,5 млн за квартиру. А согласно Акту о взаиморасчетах оказалось, что только 1,1 млн руб. пошли на «инвестиционный взнос», еще 200 тыс. — «страховой взнос», 100 тыс.руб.- комиссия Агентства, через которое продавалась квартира, и 100 тыс. — плата за регистрацию права собственности. Что характерно, все эти «дополнительные услуги» были обязательными, и купить квартиру без них оказалось невозможно. Никанор сделал дизайнерский ремонт, потратив на него 1 млн руб. Но официально смог подтвердить только затраты в размере 500 тыс. руб. (дизайн-проект, проект электроразводки, черновые и отделочные материалы, доставка), остальные деньги он отдал на руки бригадиру рабочих. Через 2 года он продал квартиру за 3 млн руб. Сколько составит подоходный налог? 13% от (3 млн — 1,1 млн — 0,5 млн = 1,4 млн)= 182 тыс. руб.

Налоговый вычет и расходы на квартиру не суммируются.

Пример. Клавдия купила квартиру под Урюпинском за 920 тыс.руб, а через 2,5 года решила продать за 1,3 млн руб. Как посчитать подоходный налог? Поскольку расходы на квартиру (920 тыс.руб) меньше миллиона, Клавдии выгоднее использовать универсальный налоговый вычет в 1 млн руб. К сожалению, сложить эти суммы (1 млн и 920 тыс. руб.) нельзя, можно только выбрать что-то одно. Соответственно, налог с продажи квартиры составит 13% от 300 тыс.руб., или 39 тыс.руб.

Уже запутались? Но это было только начало! Азы. В следующих статьях я расскажу о малоизвестных нюансах налогообложения и некоторых хитрых способах законно снизить налогооблагаемую базу и  налог при продаже квартиры.
Продолжение следует!

Другие полезные статьи:

Налоги при продаже квартиры. Часть 1

Напоказ! Как вести себя на показе квартиры?