Home Staging

Америка, 2006 год. На рынке недвижимости эйфория, цены на квадратные метры растут на глазах, оптимизм инвесторов безграничен. И тут выходит книга под названием “Cash in on the coming real estate crash, how to protect yourself from losses now, and turn a profit after the bubble bursts» («Выход в деньги к приходящему кризису, как защитить себя от убытков и получить доход после того, как лопнет пузырь», авторы Дэвид Дэкер и Джордж Шелдон…

Прежде всего, с первых строк авторы доказывают, что кризис на рынке недвижимости неминуем. Но вместе с тем, приводят массу доказательств того, что кризис будет не глобальным т.е. всеамериканским, а локальным. Иными словами будет множество небольших кризисов в отдельных штатах или городах Америки. И главное доказательство – со времен Великой депрессии не было такого кризиса, который бы затронул все штаты одновременно.

Как видим, в масштабах кризиса авторы ошиблись. В 2007-м начался кризис «сабпрайм кредитования», обанкротился крупнейший деятель на рынке ипотеки «Фанни Мэй», ну а в 2008-м волна падения цен на нефть и недвижимость с легкостью перелетела через океан и накрыла Россию.

Итак, для инвесторов, покупателей квартир для собственного проживания, домовладельцев, финансистов, риэлтеров, застройщиков — важно понимать, на какой стадии находится рынок и что ждать в будущем. Для этого авторы предлагают учитывать следующие показатели:

1. Учетная ставка.

2. Динамика спроса на рабочую силу, уровень зарплат и безработицы.

Пример 1. В Силиконовой долине большой спрос на квалифицированную рабочую силу, высокие зарплаты. Цены на недвижимость одни из самых больших в масштабах страны.
Пример 2. В Москве сохраняется высокий спрос на рабочую силу, в отличие от Иваново. Соответственно и цены на квартиры несопоставимы. Но если в Иваново откроют новое масштабное производство, спрос на рабочую силу потянет за собой и недвижимость. В моногородах вроде Пикалево проблемы с работой обрушивают спрос на недвижимость.

3. Возможность для дополнительной застройки.

Пример 1. На Манхэттене земли в обрез, цены на жилье высоки, в кризис медленно снижаются, но быстро восстанавливаются. В Хьюстоне земли вдоволь, цены медленно растут, быстро падают и медленно восстанавливаются.
Пример 2. В российских условиях, по данным РБК, за последние 5 лет недвижимость меньше всего выросла в Краснодарском крае. Главная причина – массовое строительство.

4. Данные от риэлтеров – срок экспозиции, динамика цен, уровень спроса/предложения.

5. Специфические американские индексы – количество заложенных домов и другие, не используемые в российских условиях.

6. Наличие альтернатив для инвестиций.

Пример 1. Один из авторов (риэлтер) рассказывает историю, как он помогал делать сделку с крупным биржевиком. Пользуясь случаем, он попросил у финансиста дать ему инвестиционный совет. «Покупайте недвижимость», — ответил биржевик.
Пример 2. В российских условиях альтернативы – депозиты с высокими процентами, паевые фонды, спекуляция валютой на падении и росте нефти.

Важно, что ситуация на рынке от штата к штату может отличаться – например в Калифорнии бум, а в Аризоне спад.
Есть еще необычный сигнал -на многих рынках есть недвижимость, за которую владельцы держатся до последнего. Причин может быть масса – очень удачная локация, большая популярность сооружения (торгового центра, магазина, ресторана, клуба итд). К моменту кризиса такая недвижимость зачастую выставляется на продажу.

Продолжение следует…
Кстати, про теорию циклов в недвижимости можно прочитать тут