Home Staging

Представляем новую статью Анны Моисеевой для газеты «Ипотека».

Покупатель с живыми деньгами – самый желанный гость на рынке недвижимости… Он может купить любую квартиру, причем сделать это – быстро. Любую, на какую у него хватит денег. Заложенную, с прописанными людьми, с опасными документами. Малогабаритку и хрущевку под снос.
Ипотечнику сложнее и одновременно проще. Сложнее, потому что он ограничен множеством требований и критериев своего банка. Проще, потому что бдительные юристы банка и страховой компании уберегут его от явных глупостей – покупки «опасной» или неликвидной квартиры.
У каждого банка свои требования к квартирам. Обычно список требований вывешен на сайте банка, но всегда будет нелишним позвонить, потому что некоторые критерии вы можете неправильно понять, а некоторые на поверку оказываются не такими уж жесткими.
Кстати, есть много мифов о банковских запретах, которые в реальности не такие уж строгие.
Мифы об ипотеке:
1. Нельзя купить квартиру с неузаконенной перепланировкой.
На самом деле: Можно. Но, как правило, нужно подписать заявление, что вы в течение определенного срока узаконите перепланировку или вернете квартиру в исходное состояние. А некоторые банки не требуют и этого.
2. Нельзя купить квартиру в хрущевке (пятиэтажке).
На самом деле: Можно. Но нужна справка из управы, что дом не стоит в планах на снос, реконструкцию и капремонт. В некоторых банках есть ограничения по материалу стен (только пятиэтажки), в других – запрет на газовую колонку, но в третьих – охотно рассмотрят любую пятиэтажку.
3. Нельзя купить квартиру, находящуюся в залоге у банка (то есть у другого ипотечника).
На самом деле: чаще всего – и правда, нельзя. Исключение – если ваш первоначальный взнос перекрывает остаток долга продавца по кредиту. Но иногда можно договориться с банком о реструктуризации, даже если начальный взнос ниже. Естественно, вы должны брать ипотеку в том же банке, что и ваш продавец.
4. Нельзя купить квартиру с заниженной ценой (за «миллион»).
На самом деле: можно. Большинство банков смотрят на занижение цены в договоре сквозь пальцы. Даже если размер кредита больше установленной договором цены квартиры.

Но есть, конечно, и общепринятые правила, ограничивающих ипотечных заемщиков в выборе.
Какую квартиру вы никогда не сможете купить в ипотеку?
1. Продающуюся с аукциона. Исключение – залоговые аукционы банков. Банки периодически продают квартиры своих «прогоревших» ипотечных должников, и часто по довольно выгодной цене. В некоторых банках вы можете оформить ипотеку на такую квартиру.
2. В доме под снос. Квартира в доме под снос не может стать обеспечением ипотечного кредита, ведь ей грозит физическое уничтожение. Теоретически можно переоформить залог на квартиру, получаемую от города, но банки пока не готовы идти на такой риск.
3. Продающуюся с обременением. Например, по договору ренты или пожизненного содержания с иждивением. Или с правом пользования другого человека.
Также невозможно взять кредит на долю в квартире и, в большинстве случаев, на отдельную комнату.

Какие еще требования к ипотечной квартире предъявляют большинство банков:
• Изолированная квартира. Кредит на комнату или долю большинство банков выдает только в одном случае: вы собственник остальной части квартиры. Изредка появляются (а потом исчезают) ипотечные программы и на обычные комнаты, но это исключение из правил. Иногда на столичном рынке можно встретить доли, превращенные в полноценные квартиры. То есть большую квартиру поделили на несколько частей, и для каждой из этих частей устроили отдельный вход, кухонный закуток и санузел. Купить такую квартиру можно (по документам это будет доля со всеми вытекающими недостатками, но жить в ней можно вполне комфортно), взять под нее ипотеку – нельзя. По крайней мере, в 99% банков.
То же самое касается многоквартирных домов на землях ИЖС, квартиры в которых оформляются как доли. Банки такие объекты не кредитуют и правильно делают – есть шанс, что такой дом вообще снесут как незаконный.
• Наличие кухни. Это сразу отсекает целый пласт дешевого жилья – «гостинки», бывшие общаги с общей кухней на этаже.
• Железобетонные перекрытия. Большинство банков не дают кредит под квартиру в доме с деревянными или смешанными перекрытиями.
• Размер. Некоторые банки имеют ограничения по метражу – например, от 25 кв. м общей площади. Но не все, так что купить малогабаритку в кредит вполне реально.
• Степень износа. Некоторые банки устанавливают предельный процент износа дома. Этот процент зафиксирован в техническом паспорте и отдельно устанавливается независимым оценщиком. Для принятия решения могут использовать самый высокий показатель из двух. В других банках, если квартира имеет большой процент износа, купить ее все равно можно, но нужно получить справку из управы, что дом не предназначен под снос, реконструкцию или капитальный ремонт с отселением. Получение такой справки может занять от двух недель до пары месяцев.

Кроме того, множество ограничений связано с юридической историей квартиры, но четких правил по документам на квартиру банк не составляет. Все решается «в индивидуальном порядке». Поэтому желательно знать практику конкретного банка по схожим ситуациям, но это доступно только профессионалам рынка.

Поэтому, если вы не очень хорошо ориентируетесь в реалиях рынка недвижимости и банковских требованиях к квартирам – наймите для поиска квартиры риэлтора. Иначе может получиться неприятная ситуация: вы долго ищете, выбираете квартиру, вносите аванс, вызываете оценщика, ждете, пока продавец и его риэлтор соберут необходимые вашему банку документы, подаете их … и получаете отказ. Результат: вы теряете аванс (часто), деньги за оценку (всегда), время и нервы (всегда). Тем временем, срок одобрения кредита заканчивается, и вам нужно заново собирать справки о доходах и другие документы для банка. Если за это время условия кредитования ужесточились, вы получаете новое одобрение на менее выгодных условиях или не получаете вообще…

Так что к требованиям банка надо относиться очень внимательно и осторожно, чтобы не выбрать неподходящую квартиру и не отвергнуть — подходящую. Удачи!

Анна Моисеева, специалист по недвижимости АН Home Staging, автор книг «Как продать квартиру выгодно. Вложите минимум — получите максимум» и «Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум».

Другие интересные статьи:

Жизнь взаймы, или Ипотека — друг человека
Опасные фразы при покупке квартиры
Как купить квартиру дешево?