Home Staging

Что происходит на рынке недвижимости Москвы и Московской области? Все очень плохо или пока не очень? Чего ждать летом? Что делать продавцам и покупателям квартир прямо сейчас? Попробую изложить свое личное видение происходящего.

Но для начала подчекну: мое мнение субъективно. Оно основано частично на статистике аналитического портала IRN, частично – на сведениях от коллег и моем личном риэлторском опыте и видении рынка. Я не профессиональный аналитик, так что сложных слов и формул не будет – объясняю «на пальцах!»

Итак, для начала цитата аналитического портала:
«В рублевом выражении цены на квартиры в Москве уже несколько месяцев остаются достаточно стабильными с вариациями в 1-2-3% вокруг уровня 180 тысяч рублей за метр (по индексу ИРН). Впрочем, все более очевидным становится то обстоятельство, что эта стабильность не более чем видимая. Если в ноябре-декабре ажиотажный спрос на рынке даже подтолкнул многих продавцов поднимать цены в рублевом выражении, а в январе-марте на рынок пришли скидки от 5% до 10%, то теперь размер отдельных дисконтов достигает уже 20-25%. А продать без скидок или торга даже ликвидную квартиру сейчас практически невозможно ни на первичном рынке, ни на вторичном…»

Последнее время я и большинство моих коллег наблюдаем серьезный перекос в структуре клиентов. Проще говоря, обращаются одни продавцы. Все хотят продать свои квартиры! Причем в основном «сбыть» желают малоликвидное жилье – в старых домах, в плохом состоянии или в очень отдаленных уголках Москвы и Подмосковья. Взамен кто-то хочет приобрести новостройку, у кого-то – банальный обмен или размен, но все больше появляется клиентов с «чистой» продажей. «Хотим деньги и больше ничего!» Может, в перспективе эти деньги и будут потрачены на жилье, но – не в Москве и, скорее всего, не в России.

При этом правильно оценить свою квартиру (либо прислушаться к оценке риэлтора) способны не все. Часть продавцов, как водится, мыслит категориями «Мне надо столько-то!» или «Сосед выставил на миллион дороже, чем я хуже?».

А где же покупатели? Их очень мало. Многие «гуляют по рынку» без риэлтора, так как считают, что сейчас «их время» и они без труда найдут то, что надо. И некоторые находят. Правда, ведут себя при этом не очень правильно. Либо берут подходящую квартиру без торга (что на сегодняшнем рынке недальновидно), либо торгуются, не зная меры. С первыми удается сделать выгодную сделку, и квартира нашего клиента уходит в первый месяц экспозиции, хоть и не дороже аналогов, но и не дешевле. А это по нынешним временам уже большая удача! Со вторыми сделки не получается, так как 90% продавцов пока не готовы к радикальному снижению цены. «Мы подождем своего покупателя!»
Покупатели с риэлтором ведут себя наиболее разумно: находят оптимальную квартиру, торгуются до максимального предела и покупают ее. Выигрывают при этом продавцы, готовые к торгу и к продаже «дешевле соседа». А точнее, дешевле всех аналогов, так как рекламная цена сегодня не значит практически ничего. Это просто «цена желания», но никак не рыночная цена квартиры.

Что же происходит в итоге? Еще одна большая цитата из той же статьи:

«По оценкам аналитического центра ИРН, сейчас на рынке недвижимости складывается беспрецедентное давление объемов предложения, какого не было за последние 25 лет существования этого рынка. До 2005-2008 годов застраивалась в основном Москва, а Подмосковье тогда строило мало. Потом огромные объемы строительства возникли в Подмосковье, зато в старой Москве образовалась строительная пауза. Сейчас же на фоне огромных объемов строительства в Подмосковье довольно много новых проектов выходит и еще планируется к выходу на рынок в старой Москве. Плюс к этому заметно выросли объемы в Новой Москве, а также добавился сегмент апартаментов. В добавление к этому с 2015 года введен рыночный налог на недвижимость, который начнет давить на купленные ранее инвестиционные квартиры, провоцируя их постепенную распродажу. Все эти факторы, сошедшиеся воедино, могут создать колоссальное превосходство предложения над спросом на московском рынке недвижимости».
К слову, такая же ситуация, только еще более усугубленная – на рынке аренды жилья. Предложение в разы превышает спрос. Только в аренде большинство собственников не могут «ждать своего нанимателя» месяцами, поэтому цены падают еще стремительней. А это, между прочим, еще одна веская причина продавать инвестиционные квартиры. Сдавать их уже невыгодно!

Читать продолжение.

Другие полезные статьи по теме:
Как продать и купить квартиру? Инструкция!
Юридическое сопровождение по-русски
Цены на квартиры растут или падают? Не важно!